日本新闻：国内房价贵？东京也离谱了！不信就来看看

　　最近几年，不单是中国北上广的房价高腾，日本的房价上涨速度也不逊色。据统计，东京新建公寓的平均售价已经达到6702万日元（约375万元人民币）。比前年同期上升了10.1%，也超过了日本泡沫经济破灭前的6137万日元（1991年）。要说的是，日本上班族的平均年收入，1991年比2020年还要高一截。

　　2020年，日本上班族的年收入为433万日元。按平均价格为6702万日元的公寓作参考的话，日本一名上班族不吃不喝，需要15.5年光阴才能购买一套新房。加上父母亲不会出资帮忙购房，所以日本年轻人绝大部分是与买房无缘，靠租房过日子的。

　　东京售价高的房源在哪？

　　一般认为是东京湾所在地的“湾岸地域”。这里是东京奥运村所在，借着“奥运光芒”房价涨个不停。当然这里属于新开发地段，不像东京老城区规划杂乱。加上夜景非常漂亮，一直受到买房族和投资族的追捧。

　　湾海地域的平均房价：5000万-2亿日元之间。比如离“有明站”步行3分钟的距离，一栋高33层的高级公寓的18层，最近在出售。室内面积约70平方米，三室一厅，精装修，价格为9700万日元（约545万元人民币）；43平方米的一室一厅，价格为5550万日元（约310万元人民币）。

　　另外，东京千代田区、中央区、港区、新宿区、涉谷区等山手线站周边，由于可供建筑公寓的土地非常少，这些地域的房价，超过1亿日元的不在少数。

　　为什么房价一直上涨呢？

　　有关注东京不动产的相关人士表示，原因有很多，据分析主要有以下几个：

　　① 公寓供应量不足

　　2004年，东京一都三县新上市的新房（公寓）为85429套，而2020年是27228套，仅相当于2004年的约1/3。另一方面，在这期间，特别是在经历2008年世界经济危机，以及2011年东日本大地震后，新楼盘的开发商也减少了3/4。开发商大幅度减少，导致新建公寓的数量也随之减少。供应量不足，投资或刚需的人又多，所以导致公寓价格全面上扬。

　　② 房贷利息低

　　与1991年的房贷利息7.32%（平均、固定）相比，日本现在平均房贷利息为1.33%，几乎达到了历史最低水平，特别是浮动利息低至0.45%，这大大刺激了购房需求。这么低廉的利息如果错过，就后悔一辈子的感觉了吧。据称，本来预计40岁左右才买房子的年轻人，也开始琢磨节省钱来，先把房子买了再说。据数据显示，有42.3%的年轻人有购房意向。

　　③ 地价在上升

　　东京23区内的地价，在2012年时才48.4万日元/平方米，如今已是63.14万日元的价格了。短短9年间，地价上涨了近24%，导致新房价格也同步上扬。一般来说，日本的公寓价格自上世纪泡沫经济破灭以来，一直跌至2012年底。在2013年东京获得奥运会主办权（2020）后，房价和地价就进入了上升轨道。2012年，笔者在东京吉祥寺投资了一个小型公寓，如今市场价较购买当时，上涨了一倍左右吧。当然这回报率无法跟北上广相比，但也说明日本的房价已经走出了低谷。

　　④ 公寓比一户建保值

　　日本一户建几乎都是木造，所以理论上20年后，地面上的建筑物部分价值趋于0。也就是房龄20年左右的木造一户建，售价其实就是土地价格，建筑物部分价格为0日元（固定资产税接近0日元），当然这不能一概而论。不过公寓就不同了，笔者投资的公寓，房龄已经快40年了，每年固定资产税少不了，也就是说，建筑物部分还存在价值。

　　据称，新宿地域的很多高级公寓，都被我们国人投资。笔者一位朋友在2015年投资了新宿站附近的一栋高级公寓，室内面积52平方米。记得当时价格为4800万日元，如今市场价是6000万日元上下。

　　以前日本的房子，一到手就成了二手房。价格自此下跌的现象，至少在最近10年已经不复存在。更多的人看到了公寓的金融性质，能保值增值，就纷纷转向投资公寓了。

　　⑤ 东京的房价还是便宜

　　与中国北上广一线城市、以及美国纽约、英国伦敦等大都市房价相比，东京的房价算是非常便宜的，特别是二手房。即使在东京新宿区这样繁华地域，室内面积在60平方米，房龄在20年上下的公寓，房价也不过在3000万日元前后吧。这样的价格，对于普通上班族来说，难度也不大。越来越多的人加入了购房大军，推动了东京房价不断上扬。

　　⑥ 双职工家庭增多

　　日本年收入在700万日元的双职工家庭，逐年增多。据统计，2020年夫妇年收入合计在700万日元以上的家庭，有34万户，比2013年增加了13万户。不要小看这13万户，他们理论上都是购买高级公寓的后备军。双职工家庭会考虑到居住地的便利性。东京各种福利完善，交通便利，收入也不错，正是双职工家庭的好去处。

　　⑦ 海外投资客的涌入

　　近几年由于日元贬值，海外投资客纷纷看准日元贬值的时机，投资日本楼市。即使投资的楼盘不上涨，以后如果日元升值，就赚取这汇率差价也是非常不错的。举一个例子。比如2009年买1亿日元的公寓，当时需要850万元人民币。如今买同样价格的公寓，只需要560万元人民币了，节省了290万元人民币。如果现在买下，等日元恢复到2009年的汇率水平时，即使房价不涨，单是汇率差就赚取290万元人民币呢。

　　分析家称，正是因为日元贬值，最近几年海外投资家甚至组团来东京购房。看到有投资价值的新建楼盘，大家组团全买下。这样大手笔的投资，也让东京的房价持续上涨了。

　　不过，东京房价的上涨，对于居住东京的华侨华人来说，不一定就是好事儿。旅日8年的小邴去年结婚后，还是租房住。小两口一直盘算着等房价跌了才购买。他说：“原以为东京奥运会结束后，东京的房价会回调，谁知道还在涨个不停。现在买吧，房价处于历史高峰期，买了就怕后悔；不买吧，房价如果继续上涨也后悔。买不买都后悔，烦恼啊。”

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